博视界:文旅地产有没有普适模式

摘要: 文旅地产,字面意思:文化+旅游+地产,这边侧重的目的直白——为了实现利益最大化

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文旅地产,字面意思:文化+旅游+地产,这边侧重的目的直白——为了实现利益最大化

先讲讲文化:

小编某天路过桐庐县山田间一个小池塘,池子不大,偶有几条野鱼窜至水面上冒个泡,周边绕着几座小山,杂草丛生,看一眼正准备离去,这时候有个人跑来说:这就是西施故居,想当年范蠡每天就站在你现在这个位置晒晒太阳养养鱼,你看那边那个山头,当年西施就葬在那里,可惜文化大革命的时候被红卫兵给砸了突然一段范蠡与西施的爱情故事就通过眼前的景象倒映在了脑海中,从此以后看山不是山、看水不是水,这就是文化的力量

当文化的力量碰撞地产,就有可能产生无限的附加价值,这也是地产商在文旅地块开发初期,热衷于把当地文化深挖、深挖、再深挖的道理,但是你挖出十个状元,也不一定有用;你偶然挖出个落了榜的书生,书生名字叫唐伯虎,那就好使;当然,在这深挖的过程中政府扶不扶持,扶持多少,最后呈现到市场上的差别也会很大

在某种程度下,文化价值=区位价值,翻译成地产定位推广,就是“主城区最后一席”=“与唐伯虎做邻居”,哪怕这个“唐伯虎”住的地方从市里开过去要1个小时。但前提是这个“唐伯虎”的文化价值在当代社会得站得住脚,才会有人买单,如果挖来挖去也站不住脚,建议就不要往文化底蕴方向发展了,造了千篇一律的展厅、长廊、主题景观,既增加了成本,又带来不了可观的附加值,有时候还会适得其反

再讲讲旅游:

无论文化这条路走不走的通,旅游所带给客户的体验都必须是重中之重;因为板块最终形成的热度高低拼的是人气,而某种情况下板块热度=地产价值,你每年的项目流量又大又有递增,你就是市中心,房子也就不愁卖掉了,做好旅游的目标就两个字:口碑。一家人今年来了,明年还来,项目也就成功了,当然这脱不开你的前期规划、中期开发、后期运营、以及整个团队的服务意识高低;商业模式的形成需要了解同质性产品,但绝对不能生搬硬套,简单粗暴的复制黏贴不是每个人都玩得转的,毕竟我们不都是万达城

最后讲讲方法论:

李善友先生说一堂课讲完,不告诉大家方法论,就不能称之为一堂课;我讲不了课,只能讲讲段子:最近溜达到绍兴嵊州去看项目,当地有个文旅项目叫越剧小镇;政府围绕越剧的发源地(位于嵊州甘霖镇)想打造一个以戏剧为主题的文旅小镇,于是找来宋卫平先生操刀(宋先生老家在嵊州);嵊州市区高层房价在8000-10000/㎡,而越剧小镇一期别墅的均价是26000/㎡,项目在几乎无宣传推广的情况下开盘当天售罄;我想象了一下这个故事的画面:宋先生发了条朋友圈——政府找绿城合作在嵊州打造了一个越剧小镇,明天一期别墅项目先行开盘。于是第二天项目卖完了

文旅地产两种打法:文旅先行&地产先行;文旅先行炒热板块,有助于拉高地产溢价,但回本周期着实太长,且还要建立在文旅项目规划与运营较为成功的基础之上;而地产先行有时只为了单纯保现金流,缺点是这样的地产项目通常跑不出什么溢价,项目一眼望去也只停留在一张总平规划图上而已,客户无论投资还是自住都会缺乏信心;但越剧小镇在相关配套完全没有跟上的前提下先行住宅项目,却跑出了比市区别墅贵了整整1倍的价格,如果文旅+地产是1+1的关系,那么这个项目的结果远远大于2;究其原因:政府的扶持力度到位、当地文化本身的底蕴站得住脚、绿城的别墅品牌口碑、圈层文化效应、绿城物业(这里指后期住宅的服务和项目的运营能力)带给置业客户对项目未来的信心和期许;项目除了5.5/㎡月的物业费正常收取外,每套住宅还配备了一块田地用来种植一些农作物,这些田地既可为后期运营团队产生持续可观的管理费收益,又放大了项目本身的特色,一举两得

想起前几年的民宿热始于情怀却大多数终于商业利益,似乎两者的兼容总是故此而失彼;此时此刻我们所面对的平台更大、涵盖面更广,还原修复也好、创新升级也罢,了解客户需求从而创造商机,不断优化商业模型,注重运营、服务升级,两者碰撞后开启1+12模式的,皆为普适之路

文旅地产,且行且珍惜


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